谨慎对待房屋买卖中的意向金/姚律师

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 03:13:31   浏览:9688   来源:法律资料网
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【案例简介】

  A先生看中一套二手房,中介表示A先生需交付5万元意向金才能与房东沟通洽谈具体买卖细节,于是在中介的撮合下,A先生签订了一份三方的意向金协议,并交付了5万元意向金,其中协议约定在卖家签署协议并收到意向金后意向金转定金。卖家也签署了协议,开具了定金收取收据。

  情况一:

  双方谈妥房价,并约定三天后签署买卖合同。然三天后,当A先生再次联系卖家时,卖家竟然已经不知所踪,查了房产登记却发现此人根本就不是房东。A先生找到中介,要求对此事负责,中介房也感到很冤屈,因为在将意向金转为定金之前,中介公司一般不会到房产交易中心去核查房产证信息。A先生上当受骗,却找不到骗子。

  情况二:

  三天后,A先生再次看房时,发现卫生间有渗漏现象,而且卖家竟然把空调也拆走了,与当初中介所说的送装修有出入,于是提出放弃购房想法。谁知中介告诉他,意向金已经在三天后自动转为定金,如果反悔,将不能取回。

  【姚律师点评】

  二手房交易过程中,签订正式房屋买卖合同前,一般中介公司会要求买家交付意向金,并规定在卖家签收后,意向金自动转定金。一般买家不交意向金的话,中介公司不帮与卖家进行实质谈判,而一旦买家交了意向金后又无法与卖家达成一致无法签订买卖合同的话,买家就很难取回已转为定金的意向金。由此,意向金似乎成了套在“买家”头上的紧箍咒,导致在实际操作中定金纠纷不断,笔者在近日代理处理了两个房产定金纠纷案,就深有体会。那么意向金究竟是什么呢?如何防范意向金带来的风险呢?

  【姚律师建议】

  一、了解交付意向金的可能风险,谨慎签署意向金转定金协议

  案例中的购房者在没有对卖家及所售房屋做充分了解的情况下匆匆签下意向金转定金协议交付意向金,他却没意识到一旦房东收取了定金,签署了协议,他就面临着被没收款项的可能。

  所以在此姚律师提醒大家,作为买家,在交付意向金前必须先多了解房屋情况及周边状况,如房屋构造、小区情况、周边交通设施等。在签署意向金协议前必须充分认识到有可能的后果,必须仔细察看意向金协议上所载内容,如果有什么不明或容易产生歧义的地方必须予以明确。最好可以请专业律师做咨询或陪购,以免造成不必要的麻烦。

  另外为防止本案情况一的出现,最好在三方的居间协议中约定,卖家收到中介交付的意向金后签字确认,并由中介代为保管该笔意向金。如此,就算出现卖家欺诈的情况,也有利于买家取回交纳的意向金。

  二、为意向金转定金设置一定的条件限制和期限限制

  在买卖双方达成正式的买卖合同合意前,笔者并不建议交付定金,否则任何一方都有可能面临定金罚则,由此会引来很多争议纠纷。在此之前,意向金更多的是应该扮演诚意金的角色,买家交付一定的诚意金到卖家手里,一定程度上已经表明了买家的购买洽谈诚意,便于中介方居间议价。一般意向金转化为定金的条件不外乎经中介居间,卖方同意按照委托房款成交,卖方接受意向金,即转化为定金。但姚律师认为,仅这样的转换条件还不够,主动权更多的被卖方和中介方掌控,买方陷入了很被动的地位。

  建议在意向金转化为定金条款中,要约定在什么情况下买方可以取回意向金,而不做转定金处理。也可以约定以双方签订书面买卖合同为转化条件,或者给意向金转定金约定一定的期限,或者约定在中介方转付前须要通知购房者。另外,姚律师建议最好在中介、卖方、买方签订的三方协议中最好约定,如果中介将买方所交纳的意向金转付卖方后,仍未中介方负责保管,这样就算发生了本案中的第一种情形,对于买方拿回意向金也是一种保障。

  总之,购房者要根据在确定将意向金转为定金之前,一定要把各种可能发生的情况都考虑清楚,这样才能避免因为自己违约而损失意向金的情形。

  上海姚卫芳律师:专职律师,法学学士,中华律师协会会员,从业以来承办了数百件诉讼与非诉讼业务,担任了多家企业的常年法律顾问,也为多位客户聘请为私人法律顾问。

  姚卫芳律师擅长领域:

  婚姻家庭纠纷、劳动争议纠纷、人身损害赔偿、交通肇事赔偿、商债催收、刑事辩护等领域。

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承包人的权利和义务
1.承包人的权利。在农村土地承包经营法律关系中,承包人享有以下权利:
(1)占有承包的土地以及森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的,承包人有权从集体组织取得一定数量、质量、位置的土地以及森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面,这是承包人进行生产经营活动的前提。
(2)使用承包的土地或其他生产资料,独立进行生产经营活动。
(3)收取承包土地或其他生产资料的收益,并取得依约定数额向发包人支付收益后所余收益的所有权。公民个人的承包收益,可以继承。
(4)转让承包经营权,这是承包人对其承包权的处分,一般是承包人无劳动力或转营他业而将承包的土地转包。转让承包经营权的收益应归承包人所有。
(5)承包人承包土地以后,仍有权按集体组织规定的制度使用集体组织所有的农林设施,如灌溉设施、农机具等。
(6)承包地被征收的,土地承包经营权人有权依法获得相应补偿。
2.承包人的义务。
(1)妥善使用承包的土地以及森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面。这不仅要求承包人不得在承包土地上盖房、建窑、建坟,不准进行掠夺性经营;而且还要求承包人根据土地的条件,合理使用,保存、改良土地,提高地力。
(2)承包人应依承包合同规定的数额向集体组织交付承包土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的收益。
(3)承包人应独立承担风险。承包人承包土地以后,独立进行生产经营活动,除了发生不可抗力承包人承担的交付约定数额的承包收益的义务可以减免外,对于在生产经营中的其他各种风险概由承包人自己承担。
(4)承包人应当接受集体组织对于其生产经营活动的合法监督、干涉。如承包人连续两年弃耕抛荒的,发包人有权终止承包合同,收回发包的耕地。
作者:李利

贵州省人民代表大会常务委员会地区工作委员会条例

贵州省人大常委会


贵州省人民代表大会常务委员会地区工作委员会条例
贵州省人大常委会


(1989年1月28日贵州省第七届人民代表大会常务委员会第六次会议通过)


第一条 根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》的有关规定,结合省人民代表大会常务委员会的工作实践经验和实际需要,制定本条例。
第二条 省人民代表大会常务委员会分别在遵义地区、安顺地区、铜仁地区、毕节地区设立地区工作委员会。
地区工作委员会是省人民代表大会常务委员会在各地区的常设工作机构,对省人民代表大会常务委员会负责并报告工作。

第三条 地区工作委员会由主任、副主任和秘书长组成。
地区工作委员会主任、副主任由省人民代表大会常务委员会任免。
地区工作委员会的工作由主任主持,主任也可以委托副主任主持。
第四条 地区工作委员会讨论问题、议定事项,应当充分发扬民主,实行民主集中制。
第五条 地区工作委员会履行下列职责:
(一)对宪法、法律、行政法规、地方性法规和全国人民代表大会及其常务委员会、省人民代表大会及其常务委员会的决议、决定在本地区的实施进行检查、督促,提出建议或向省人民代表大会常务委员会提出报告;
(二)办理省人民代表大会常务委员会和各专门委员会交付的法律草案、地方性法规草案征求意见的工作;
(三)听取本地区的国民经济和社会发展计划、预算以及它们执行情况的汇报,提出建议或者向省人民代表大会常务委员会提出报告;
(四)督促、检查本地区行政公署、地区中级人民法院、省人民检察院地区分院的工作,提出建议或向省人民代表大会常务委员会提出报告;受理人民群众对上述机关和国家工作人员的申诉和意见;接待处理人民群众来信来访;
(五)听取本地区行政公署及其职能部门、地区中级人民法院、省人民检察院地区分院的工作汇报,提出建议或向省人民代表大会常务委员会提出报告;
(六)对本地区县级人民代表大会及其常务委员会的不适当的决议,向省人民代表大会常务委员会提出报告;
(七)参与省人民代表大会常务委员会组织的视察、调查活动;为省人民代表大会及其常务委员会行使职权服务;
(八)根据省人民代表大会常务委员会的部署和工作需要,召开本地区人大工作会议,传达有关精神,研究工作,总结交流经验;
(九)联系本地区的全国人民代表大会代表、省人民代表大会代表,及时反映代表的意见和要求,为代表履行职责服务;办理本地区出席省人民代表大会代表团的有关具体工作;
(十)培训人大干部;调查了解本地区人大工作情况,协助解决工作中出现的困难和问题;
(十一)协助本地区选举工作机构进行县(市、特区、自治县)、乡(镇、民族乡)换届选举工作;
(十二)承办省人民代表大会常务委员会交办的其他各项工作。
第六条 省人民代表大会常务委员会举行会议的时候,地区工作委员会主任或副主任列席会议。
省人民代表大会各专门委员会审查有关议案时,地区工作委员会组成人员可以列席会议,提出意见或建议。
第七条 地区工作委员会加强同省人民代表大会各专门委员会的联系,参加有关的会议和调查研究,办理委托的事项。

第八条 地区工作委员会会议由主任召集并主持,主任也可以委托副主任召集、主持会议。
地区工作委员会举行会议时,可以通知地区行政公署及其职能部门、地区中级人民法院、省人民检察院地区分院的负责人列席;也可以邀请县级人民代表大会常务委员会负责人列席。
第九条 地区工作委员会听取本地区的国民经济和社会发展计划、预算以及它们执行情况的汇报时,可以邀请驻地的全国人民代表大会代表、省人民代表大会代表列席会议。
第十条 地区工作委员会根据工作需要,设立必要的处、室。
第十一条 地区工作委员会应根据本条例和实际情况,制定具体实施办法,报省人民代表大会常务委员会备案。
第十二条 本条例自通过之日起施行。



1989年1月28日