商品房买卖中的法律问题

刘雄刚


[摘要]
　　本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述，分析研究了我国现行法律法规的规定，对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述，以期达到规范商品房买卖市场，促进房地产业的正常发展。

[关键词]　商品房买卖 　订购书 　商品房预售 　 按揭 　 法律责任

[目录]
一、商品房买卖的基本理论问题
二、商品房预售的法律问题
三、商品房买卖按揭法律问题
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

　　近年来，我国房地产业发展迅猛，但房地产的立法不健全，房地产市场机制也不健全，导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定，就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。

一、商品房买卖的基本理论问题

（一）商品房的概念

　　广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋，包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
　　狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。 除非特别说明，本文所称商品房是就狭义的概念而言。

（二）商品房买卖合同的概念及法律特征

　　商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人，买受人支付价款的合同，是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说，商品房买卖合同具有如下法律特征：

1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
　　在我国，由于土地为国家所有，因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时，随着经济发展水平的不断提高，人民对居住环境的要求越来越高，高层住宅和住宅小区的出现，使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋，还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。

2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。
　　我国《合同法》第133条规定：标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定：当事人以本法第42条规定的财产（主要为不动产）抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言，其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。

3.行政干预色彩相对浓厚。
　　由于土地房屋类不动产价值较大，对国计民生影响甚巨，故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国，由于土地为国家所有，加之国家对房地产开发过程的严格监控，对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显，如对商品房预售合同采强制登记制度等。

（三）关于商品房买卖中订购书的法律问题

1.商品房订购书的概念
　　商品房订购书也称认购书，是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件，其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。

2.订购书的法律性质
　　从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约，或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约，则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。

3.商品房订购书与购房合同
（1）商品房认购书与购房合同的关系
　　商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务，并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同，也不会导致商品房认购书的无效，不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以它是一种独立的合同，而不是购房合同的从合同。
（2）具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质
卫生部


结核病防治管理办法

1991年9月12日，卫生部

第一章 总 则
第一条 为预防、控制结核病的传染与流行，保障人体健康，根据《中华人民共和国传染病防治法》的有关规定，制定本办法。
第二条 各级政府卫生行政部门必须加强对结核病防治工作的领导。
第三条 结核病防治机构和指定的医疗预防保健机构，负责所在地区结核病防治业务的归口管理。
第四条 结核病防治工作应以农村为重点，加强对传染源的发现、治疗和化疗管理。
第五条 国家实行有计划的卡介苗接种制度。
第六条 对在结核病防治工作中做出显著成绩的单位和个人，应当予以奖励。

第二章 机 构
第七条 国务院卫生行政部门设卫生部结核病控制中心与分中心；省、自治区、直辖市及所辖市（地）、县卫生行政部门设省、市（地）、县结核病防治机构，或指定医疗预防保健机构承担结核病防治机构的职责。
第八条 卫生部结核病控制中心与分中心的主要职责是：
（一）协助拟定全国结核病防治规划，报经批准后组织实施；
（二）负责全国结核病的监测，以及结核病疫情的统计、分析和预测工作；
（三）负责组织全国结核病防治工作的综合评价；
（四）负责组织拟定国家结核病防治技术标准、规范。
第九条 省、自治区、直辖市级结核病防治机构的主要职责是：
（一）根据全国结核病防治规划协助卫生行政部门制定具体实施办法；
（二）负责本地区结核病的监测，以及结核病疫情的统计、分析和预测工作；
（三）负责本地区结核病防治工作的技术指导；
（四）开展结核病防治技术的推广工作。
第十条 其他结核病防治机构的主要职责是：
（一）负责结核病防治规划的实施；
（二）与防疫机构合作共同开展本地区卡介苗接种工作；
（三）负责本地区结核病监测，以及结核病疫情的统计、分析和预测工作；
（四）负责落实本地区结核病人的诊断、治疗和化疗管理工作；
（五）对特定人群进行预防性结核病体检；
（六）对肺结核病高发地区进行流行病学调查或普查；
（七）开展结核病防治知识的宣传工作；
（八）培训结核病防治专业人员。
第十一条 结核病防治机构和指定的医疗预防保健机构，应当加强结核病防治技术的研究，提高防治工作的质量。
第十二条 各级结核病防治机构和指定的医疗预防保健机构，受同级卫生行政部门领导，业务上受上一级结核病防治机构指导。
第十三条 各级卫生行政部门应当加强基层结核病防治网络的组织建设，并充分利用现有的医疗预防保健网，积极参与结核病的防治。
企业的医疗防治科室和人员，在县级结核病防治机构或县级卫生行政部门指定的医疗预防保健机构指导下，负责所在地区和单位结核病病人的发现、登记、报告、化疗管理以及结核病防治知识的宣传教育工作。
第十四条 结核病专科医院和其他医疗预防保健机构负责结核病人的住院治疗，并按规定进行疫情报告和开展宣传教育工作。

第三章 预防接种
第十五条 各级卫生行政部门负责制定本地区卡介苗接种工作规划、目标，并组织实施。
第十六条 各级各类医疗预防保健机构都有义务按规定承担所在地区、单位或指定区域的卡介苗接种任务。
第十七条 卡介苗接种人员必须经过专门技术培训，经县级以上结核病防治机构考核合格后方可从事接种工作。
第十八条 卡介苗接种必须按计划免疫程序进行。
第十九条 卡介苗接种情况应当及时填入统一发放的计划免疫接种证和预防接种卡片。
第二十条 卡介苗接种发生差错事故和发生严重异常反应时，必须立即采取措施进行抢救和治疗，并如实报告当地县级卫生防疫机构，不得延误或隐瞒不报。
第二十一条 卡介苗的订购计划供应由结核病防治机构和卫生防疫机构共同制订，由省级防疫机构统一订货。
负责实施卡介苗接种的机构，应将卡介苗接种率及接种质量考核情况，定期书面报告卫生行政部门，并抄送同级卫生防疫机构以及结核病防治机构，或卫生行政部门指定的医疗预防保健机构。

第四章 调查与报告
第二十二条 结核病防治机构和指定的医疗预防保健机构，应当按规定进行结核病疫情和传染源的调查。
第二十三条 发生结核病暴发流行的地区或单位，应当积极配合当地结核病防治机构或指定的医疗预防保健机构的流行病学调查工作，组织集体结核病检查，查明传染源，并采取有效措施控制疫情蔓延。
第二十四条 医疗预防保健机构和个体开业医生对确诊的肺结核病人，必须按下列规定时间，向当地结核病防治机构或指定的医疗预防保健机构报出《结核病报告卡》：

（一）监测区在24小时内报告；
（二）城市非监测区在1周内报告；
（三）农村非监测区在两周内报告。
第二十五条 县（区）级结核病防治机构或承担结核病防治职责的医疗预防保健机构在接到《结核病报告卡》后应对病人进行登记和管理。
第二十六条 国家统计局审批备案的结核病统计报表是国家取得结核病患、发病登记资料的重要来源，各级结核病防治机构应按规定逐级上报。

第五章 治 疗
第二十七条 医疗预防保健机构对收治的肺结核病人，应当按《全国结核病防治工作手册》和《肺结核病诊疗规程》实施诊断、治疗和管理。不能按工作手册和诊疗规程实施诊断、治疗和管理的，必须将肺结核病人及时转至当地结核病防治机构或指定的医疗预防保健机构。
《全国结核病防治手册》和《肺结核病诊疗规程》由国务院卫生行政部门制定。
第二十八条 乡村医生和个体开业医生遇有疑似结核病的就诊病人，应及时转至当地结核病防治机构或中心卫生院。
第二十九条 已确诊的排菌期肺结核病人，应当按结核病防治要求，主动配合治疗单位的治疗与管理。

第六章 控制传染
第三十条 结核病防治机构或指定的医疗预防保健机构，对下列从业人员中患有传染性肺结核病的，应当按规定通知其单位和当地卫生监督管理机构。
（一）食品、药品、化妆品从业人员；
（二）《公共场所卫生管理条例》规定范围内的从业人员；
（三）教育、托幼单位的从业人员；
（四）国务院卫生行政部门规定的其他从业人员。
第三十一条 下列人员应当按规定进行预防性结核病体检：
（一）新参加工作、参军、入学的人员；
（二）本办法第三十条规定的从业人员；
（三）接触粉尘和有害气体的厂矿企业职工；
（四）排菌期肺结核病人的家属及其密切接触者；
（五）国务院卫生行政部门规定的其他人员。
第三十二条 排菌期肺结核病人应当避免可能传播结核病的行为。
第三十三条 结核病防治机构、医疗预防保健机构和结核病病人，必须按照卫生防疫机构规定的卫生要求对结核菌污染的污水、带有结核病菌的排泄物和痰液进行消毒或卫生处理。
第三十四条 对从事结核病预防、医疗、科研、教学的人员，以及在生产工作中经常接触结核菌的其他人员，有关单位应根据国家规定，采取有效的防护措施和医疗预防保健措施。

第七章 附 则
第三十五条 对违反本办法的单位和个人，由卫生行政部门根据情节，按照《中华人民共和国传染病防治法》及其实施办法的有关规定处理。
第三十六条 本办法专门用语定义如下：
结核病：由结核杆菌引起的慢性感染性疾病。
肺结核病：由结核杆菌引起的肺部慢性感染性疾病。
传染性肺结核病：指痰结核菌检查阳性的肺结核病。
菌阴活动性肺结核病：指痰结核菌检查阴性，Ｘ线检查有活动性、或有结核性胸膜炎。
排菌期肺结核病：痰结核菌检查阳性期间的肺结核病。
结核病防治机构：指卫生部结核病控制中心及其分中心，各级结核病防治所和结核病防治科（防痨科）等结核病专业的防治机构。
化疗管理：主要包括全程督导和全程管理，全程督导化疗指治疗全过程中每次用药均在医务人员直接观察下进行；全程管理化疗指治疗全过程中通过定期门诊取药，家庭访视，尿液监测，家庭督导及误期追回的管理方法。
第三十七条 各省、自治区、直辖市卫生行政部门根据本办法制定实施细则。
第三十八条 本办法由国务院卫生行政部门负责解释。
第三十九条 本办法自发布之日起施行。