业主自行搭建阳台，侵害物业公司何许权益？－－以案为宗，透析法理

（优仕联律师事务所 王政 律师）

一件小小的案件，可能会涉及到相对大案更多的法律关系。其间，也难免会引发法律工作者们更多的理性思考。本所律师近期代理的一起“物业公司状告业主私自搭建阳台”的案件似乎就属于此类案件。

案情简介
北京市石景山区某开发商指定的前期物业管理企业状告某小区部分业主私自搭建阳台一案已被石景山区人民法院受理。该案诉讼产生的原由是：小区部分业主在自家所购房屋阳台位置在未经物业公司同意的情况下就搭建了阳台，并安装了防护栏。物业公司的诉讼请求是：要求该些业主们立即停止侵害，排除妨碍并恢复原状。物业公司提起诉讼的依据是：双方签署的《物业服务协议》、《装修管理协议》、《房屋设施改动承诺书》等约定的业主不得擅自改动房屋结构、擅自装修等协议内容。
本案纠纷产生的事实经过是：
该些业主与开发商于2004年某月签署购买该小区单元房（期房）的《商品房买卖合同》。该合同约定：由该些业主购得上述单元房屋；开发商于2004年12月28日前将上述单元房屋交付该些业主使用（用途为住宅）；该商品房阳台为封闭式；该商品房取得商品住宅交付使用批准文件等。另建设部1999年3月24日以建标76号文批准的《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》（以下称“《住宅设计规范》”）对住宅使用功能的各项指标都作了具体的规范性明示。该《住宅设计规范》要求“每套住宅应设阳台”，阳台的具体功用是“供居住者进行室外活动、晾晒衣物等”。
然而，该些业主于2005年1月份同开发商办理交房手续时发现：开发商所交付的房屋没有前后阳台，而且开发商在应搭建阳台位置构筑了一些铁栏杆，直接影响了业主们对房屋的正常使用。这显然与《商品房买卖合同》的约定和《住宅设计规范》规定的标准存在重大不符。于是，该些业主开始就阳台问题同物业公司和开发商不断进行交涉，在交涉无望解决的情况下便自行对开发商安装到其阳台位置的窗台护栏拆除，并在其位置搭建了阳台和安装了防护栏。
物业公司认为：业主们此举违反了相关的物业管理协议，严重影响了小区整体外立面的统一和观瞻，同时妨碍了其正常的物业管理，而且怕引起其他业主们的效仿。于是，物业公司便将该些业主诉之“公堂”。

法理透析：
本案至少涉及到以下主要法律问题，下面就其中法理作简要透析。
一、业主有无权利自行拆除开发商构筑物并搭建阳台呢？
要回答这一问题，首先要看业主对自己所购房屋到底享有一种什么样的权利。按照目前通说，业主所享有的是一种不动产物权，又称建筑物的区分所有权，具体一点讲，就是业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。按照基本的民法原理，物权属于一种支配权，即对物的占有、使用、收益和处分的权利；物权具有绝对性，对侵害物权的行为直接产生物上请求权，可直接产生请求停止侵害、排除妨碍并要求恢复原状的权利。物权是法定的，物权人行使其物权只遵从法律规定，任何人不得阻碍其权利行使（即物权的“对世权”性质）。对建筑物区分所有权而言，业主只对建筑物专有部分享有所有权；对该专有部分权利行使，只要不损害其他业主的合法权益和社会公共利益，业主可自由行使之。
具体本案而言，还要确定开发商是否侵害了业主对自己专有物业房屋拥有阳台等权利问题。只要能够确认开发商构成侵权，则业主有权自行将构筑其房屋之上的防护栏拆除，并自行恢复被侵占的阳台和安装防护装置。按照物权对债权具有“优先性”的基本民法原理，任何人通过协议或合同债权来限制物权行使的约定必须符合法律规定才有效，并以不得阻碍物权人正当行使权利为限，否则，此等协议或合同便为无效。即物业公司通过物业管理协议限制或妨碍业主正当行使其对自有房屋的占有、使用、收益和处分的协议内容无效。

二、业主随意装修、乱搭乱建、侵害其他业主权益或社会公共利益该如何解决呢？
要回答这一问题，首先要清楚业主对自有房屋权利行使的边界问题。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不等于法律就允许业主可以在自己房屋上随意可施工或搞建设，而必须以“不得危及建筑物的安全，不得违反相关法律规定和损害其他业主的合法权益”为前提条件。如果业主随意在自家房屋乱搭乱建或搞装修，其行为可能会产生如下结果：1、改变原房屋结构，影响整个建筑原设计或施工规划；2、危及建筑物的安全，损害区分建筑物所有权共有业主的利益；3、影响其他单个或几个业主的通风、采光或出行等相邻权益；4、其他附带产生的有关环境污染、消防、防盗等环保或社会治安方面的不良后果。
业主的行为如产生或导致以上的不良后果，有关规划、城建、环保、消防或治安等政府部门可根据业主违法情况对其作出行政处罚，权利受到侵害的业主或相关利害关系人还可对其直接提起“停止侵害、排除妨碍、恢复原状或赔偿损失”的民事诉讼。也就是说，必须以“政府公共权力或他人权利”来制约或防止业主滥用其私权利的行为。

三、业主自行搭建阳台，侵害物业公司何许权益呢？
要回答这一问题，首先要弄清楚什么是“物业管理”？物业管理实际上是对自己或他人不动产物业进行照看或维护以便使其功能能够不断延续的一种行为。这种对物业的照看或维护行为基于物权自身或物权人的委托或授权而产生。必须明确的是：物业管理是对物的管理，而不是对人的管理；物业管理的终极权源是物业产权，对物业产权人而言，管理人的义务是提供服务，管理人的权利是获得服务费或酬金。物业管理人若没有尽到其应负的看管义务，导致物业受损的，管理人还要对物业产权人承担相应的违约或赔偿责任。
业主在进行装修或建设时，物业公司为防止业主或施工单位不按要求施工、损害或破坏整个建筑物结构、侵害其他业主的权益，在施工时可向他们收取施工风险押金。这样，在损害发生后，该些押金可及时用于赔偿受害者的损失。按照《物业管理条例》等相关规定，对施工单位或业主乱搭乱建违反城市规划、建筑、消防、环保或社会治安等行政法律法规或侵害其他业主权益的行为，物业公司应及时出面进行通告制止；在制止无效时，应立即通知相关政府部门出面解决或请求利益受损害的业主通过诉讼或其他途径解决。
也就是说，物业公司不是政府机关，也不代表政府，其不可能拥有制裁业主行政违法的政府权力，其不能对施工单位或业主采取行政强制措施；物业公司也非小区业主，即区分建筑物所有权人，对侵害小区物业或业主相邻权的行为，物业公司也因不符合《民事诉讼法》对诉讼主体关于“法律上的利害关系”的要求，不可能具备原告的诉讼主体资格。

四、关于物权的请求权和合同债权的请求权是否就可以混淆适用呢？
要回答这一问题，必须对基于物权和基于债权（本身就属于请求权）而产生的保护请求权有一定了解。关于法律上的请求权也是一个多层次、多维度的概念，目前在学理上和司法实务中都有不同的认识和研究。我们在此暂不深入研究请求权问题。我们只需强调或明确一点：对物权和债权所产生的保护请求权方式是有区别的，二者不可简单混淆。对侵害物权所产生的请求权（即物上请求权）其保护方式为“停止侵害、排除妨碍、恢复原状或赔偿损失”等；而对保障债权（在此仅指合同之债，不包括侵权之债）实现所产生的保护请求权（即债的请求权）其保护方式为“确认合同有效或无效、请求合同解除或撤销或继续履行、承担违约责任或赔偿损失”等，一般不会产生“停止侵害、排除妨碍或恢复原状”的请求权保护方式。
即本案中，物业公司以《物业管理协议》等合同为依据，但却向业主们提出“停止侵害、排除妨碍或恢复原状”的“物上请求权”，这种混淆物权和合同债权的请求权保护方式的做法显然是没有任何法律依据的。即物业公司的诉讼请求和其所依据的事实和理由之间不具备诉讼法上的关联性、一致性和统一性。

综上分析内容，不难看出：一个小小物业纠纷却蕴涵了事关“不动产物权行使的边界和保护方式”等深刻法理。笔者不惴才疏学浅、文拙语陋，特此就教于广大法律界同仁们！


(北京优仕联律师事务所，北京市朝阳区北辰东路8号汇宾大厦A408，100101，010－84985858，www.youshilian.com)


绑架罪，是指勒索财物或者其他目的，使用暴力、胁迫或者其他方法，绑架涉嫌绑架罪嫌疑人被批捕现场他人的行为。或者绑架他人作为人质的行为。

概念

1979年刑法没有专门规定此罪名。绑架罪罪名源于1991年全国人大常委会《关于严惩拐卖、绑架妇女、儿童的犯罪分子的决定》（以下简称《决定》第2条第3款规定了“绑架勒索罪”。1997年修订刑法时对罪状作了修改和补充，因而将罪名相应地改为“绑架罪”。

刑法第239条：以勒索财物为目的绑架他人的，或者绑架他人作为人质的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产；

致使被绑架人死亡或者杀害被绑架人的，处死刑，并处没收财产；

情节较轻的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。根据刑法修正案（七）以勒索财物为目的偷盗婴幼儿的，依照前三款的规定处罚。

构成要件

绑架罪的构成要件是：

1、本罪侵犯的客体是他人的人身权利。因为行为人以暴力，胁迫等手段对他人实施绑架，直接危害被害人的生命健康。在司法实践中，行为人常常以危害被害者相威胁，迫使其家属交付赎金；在绑架过程中，被害人往往受虐待、重伤甚至惨遭杀害；还有的将被害人危害后再勒索财物。立法者将绑架他人的行为放在侵犯公民人身权利、民主权利罪这一章中，表明强调的也是对公民人身权利的保护。这种犯罪实际上就是旧社会甚为猖獗的“绑票”行为，新中国成立后已经绝迹，近些年来又重新出现，并有发展的趋势，对社会危害极大。为了有力惩治这种犯罪，刑法将绑架行为单立为罪名。犯罪对象是“他人”。“他人”既包括妇女、儿童，也包括妇女、儿童以外的人。

2、客观方面表现为使用暴力、胁迫或者其他的方法，绑架他人的行为。“暴力”，是指行为人直接对被害人进行捆绑、堵嘴、蒙眼、装麻袋等人身强制或者对被害人进行伤害、殴打等人身攻击手段。“胁迫”，是指对被害人实行精神强制，或者对被害人及其家属以实施暴力相威胁。“其他方法”，是指除暴力胁迫以外的方法，如利用药物、醉酒等方法使被害人处于昏迷状态等。这三种犯罪手段的共同特征，是使被害人处于不能反抗或者不敢反抗的境地，将被害人非法绑架离开其住所或者所在地，并置于行为人的直接控制之下，使其失去行动自由的行为。法律只要求行为人具有绑架他人其中一种手段就构成本罪。

3、犯罪主体为一般主体。关于已满14周岁不满16岁的人对本罪是否应负刑事责任的问题，有的学者认为，由于这种犯罪的“危害性特别大，凡是年满14岁并具有责任能力的人，均可构成。我们认为，刑法第十七条第二款规定的八种犯罪，是指具体犯罪行为而不是具体罪名。按照罪刑法定原则和刑法第十七条第二款的规定，已满14周岁不满16岁的人，如果仅参加了绑架的行为，但未参与杀害、伤害被绑架人，没有实施刑法第十七第二款规定的故意杀人、故意伤害致人重伤或者死亡行为，该未成年人对这种绑架行为不负刑事责任。但应责令他的家长或者监护人加以管教；在必要的时候，也可以由政府收容教养。如果在绑架过程中实施了杀害或者伤害（致人重伤或者死亡）被绑架人的，则应按故意杀人罪、故意伤害罪追究其刑事责任。

4、主观方面由直接故意构成，并且具有勒索财物或者扣押人质的目的。“以勒索财物为目的的绑架他人“，是指采用暴力、胁迫或者麻醉的方法，强行将他人劫持，以杀害、杀伤或者不归还人质相要挟，勒令与人质有关的亲友，在一定期限内交出一定财物，”以钱赎人。这里的“财物”应从广义上理解，不局限于钱财，也包括其他财产利益。“绑架他人作为人质“，是指出于政治性目的，逃避追捕或者要求司法机关释放罪犯等其他目的，劫持他人作为人质。

“绑架罪”的量刑分歧

一般从司法实践来看，在对绑架罪的犯罪构成特征、情形的认定和量刑尺度的把握上存在着较大分歧或困惑，主要表现在：一是非典型绑架罪与典型绑架罪之间法律的界定，比如勒索型绑架罪与索债型非法拘禁罪和敲诈勒索罪之间的法律界限问题；二是量刑困惑。由于对绑架罪的立法本意涵盖的内容在执行理解上有较大偏差，在司法实践中往往导致两个极端，要么在十年以上量刑，要么就按免予刑罚处罚处理，中间未设过渡刑。两者量刑差距之大，导致司法裁决的混乱。因此，有必要对绑架罪的罪名涵义、犯罪构成要件及其本质特征、罪与刑的冲突等问题加以探讨和研究。

关于绑架罪的立法涵义的理解

（一）从法条本身理解

绑架罪应当包括并列的两种情形：一是以勒索财物为目的而绑架他人的行为，二是绑架他人作为人质以达到绑架者的主观目的行为。"劫持绑架人质"理所当然地包括在此定义之内，"勒索钱财"这个犯罪目的是区分罪与非罪、此罪与彼罪的主要界限，行为人主观目的的内容对于确定绑架罪起着决定性的意义。

（二）从学理通说理解

在实践中，有的学者认为，如果立法者试图用列举方式穷尽勒索手段是不现实的。有的学者则认为绑架罪应当在立法体例上采用类似于《刑法》第二百四十条第二款"拐卖妇女、儿童罪"的罪状叙述模式。由于"勒索"一词本身的内涵具有不确定性，且外延又不周密。无法用列举的方式加以穷尽。按通说来理解，绑架罪应当是指以勒索钱财或扣押人质为目的，采用暴力、胁迫或其他方法，劫持他人作人质的行为。这里的"其他方法"主要是指除暴力、胁迫以外的一切可能导致他人人身自由遭受程度严重的强制性限制的一切范围。笔者以为立法者关注的绑架罪的概念应当是指那些利欲熏心、图财害命或以杀害杀伤人质为目的严重刑事犯罪分子，该类犯罪往往表现为手段极其残忍，主观恶性程度极深，社会危险程度极大。没有任何文献资料可以表明立法者极力规制的绑架罪的内涵囊括了现实中所有扣押人质的违法犯罪行为。

关于非典型绑架罪的转化

绑架罪的典型特征就是行为人以扣押人质为手段，以杀伤人质为要挟，勒令在一定时间内交付一定数额的金钱或满足一定要求为条件以换取人质，因此它所侵害的客体既包括人质的人身自由，生命健康权，也包括公私财产的所有权。而在司法实践中，某些非典型的绑架罪在具备了绑架罪的基本构成要件时，也可以转化为绑架罪。实践中主要是指索债型非法拘禁罪的转化。由于我国《刑法》第238条规定："为索取债务而非法扣押、拘禁他人的，以非法拘禁罪论处"，所以在司法实践中往往导致这样的错误认为，即基于索债为目的，均以非法拘禁罪论，正因为绑架罪和非法拘禁罪在客观方面均表现为非法限制人身自由，故非法拘禁罪也可以由"绑架"来完成，二者在实践中极易产生混淆。

（一）绑架罪与非法拘禁罪的学理界定

绑架罪与非法拘禁罪在客观方面均表现为行为人以暴力、胁迫和其他方法非法剥夺和限制人身自由，但在客观上的相似性并不能混淆两者之间的质的区别。首先，在主观上，表现为行为人主观犯意的目的和故意的内容不同。绑架罪的主观动机是勒索钱财或其他非法利益，绑架扣押人质只是实现主观目的手段，而非法拘禁罪主观意图就是为了非法限制他人人身自由；其次在客观方面，表现为对被害人人身自由限制性程度不同，使用方式方法（手段）也有差异。在绑架案中，行为人一般都采取超强度的暴力等手段，致使被害人不能反抗，无法反抗和不敢反抗，一般在被害人掳离住所置于偏僻荒野之处，给被害人的心理造成极大恐慌。而非法拘禁罪一般表现为行为人低强度限制人身自由。再次在案件发生的因果关系上，前者表现为行为人和被害人之间一般没有恩怨和其他往来，行为人的目的就是通过绑架的实施达到勒索钱财的目的，或通过扣押人质获取其他非法利益，而后者较多的表现为行为人与被害人之间因纠纷和其他利害关系而产生，在案发的起因上，被害人往往有过错。此外两者在责任主体的要求上和量刑上都存在很大差异。

（二）非典刑绑架罪的转化的司法认定

所谓转化罪指的是行为实施某种较轻的犯罪时，由于相关连带的行为同时又触犯了另一个较重的犯罪时，刑法规定以较重的罪论处。如聚众斗殴致人重伤或死亡就属于这种情况。非法拘禁罪在具备某些条件时可以转化为绑架罪。陈某先后三次借5000元钱给吴某用于生意经营，并约定还款日期，到期后陈某多次向吴某索款未果，遂生扣押吴某儿子以索取债务之念头，陈某将吴的儿子劫持到一住所内，用电话勒索吴人民币40000元，声称如不交付算数赎金即行撕票，吴报案陈被抓获。从该案例看，陈的行为开始属于典型的扣押人质以索取债务，但陈除了索取与吴本身的债务关系外，又转念向吴勒索40000元，至此，陈的主观犯罪故意的内容已发生变化，其行为具有以勒索钱物为目的的绑架罪构成的全部要件，法院最后以绑架罪判处其十年徒刑。